티스토리 뷰
목차
토지거래허가구역 지정에 관한 내용은 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 거래를 해도 되는지? 허가는 왜 받아야 하는지? 등 궁금증이 많이 생기실 겁니다. 이에 토지거래허가구역의 정의와 토지거래 시 유의할 점등을 정리해 보겠습니다.
토지거래허가구역이란?
정부(국토교통부장관이나 각 시·도지사)는 땅값이 급격히 오르거나 투기(땅을 사서 비싸게 파는 행위)가 많이 일어나는 지역, 또는 그런 우려가 있는 지역을 지정해 일정 기간 동안 땅 거래를 허가받아야만 할 수 있게 할 수 있습니다. 이 기간은 최대 5년입니다.
어떤 지역이 허가구역으로 지정될 수 있나요?
대표적인 사례는 강남구가 될 수 있습니다. 대부분 뉴타운이나 택지개발 시 지정이 됩니다. 또한 다음과 같은 지역이 허가구역으로 지정될 수 있습니다.
새로운 토지이용계획이 세워지거나 변경되는 지역: 예를 들어, 광역도시계획, 도시·군기본계획 등이 새로 세워지거나 바뀌는 곳.
법령의 변화로 토지이용 제한이 완화되는 지역: 새로운 법이 만들어지거나 기존 법이 바뀌면서 토지이용에 대한 규제가 풀리는 지역.
개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역: 이미 개발사업이 진행되고 있거나 앞으로 진행될 예정인 지역 및 그 인근지역.
투기 우려가 있는 지역: 국토교통부장관이나 시·도지사가 투기 가능성이 있다고 판단한 지역, 또는 다른 관계 기관의 요청으로 투기 우려가 있다고 인정한 지역.
토지거래계약에 대한 허가
허가가 필요한 경우:
허가구역 안에 있는 토지의 소유권(땅을 소유할 권리)이나 지상권(땅 위에 건물을 세울 권리)을 이전하거나 설정하려면, 매수자와 매도자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
이 허가는 공동으로 받아야 하며, 계약을 변경할 때도 허가가 필요합니다.
허가가 필요하지 않은 경우
다음과 같은 경우에는 허가가 필요 없습니다:
거래하는 토지의 면적이 다음 기준 이하인 경우:
주거지역: 60㎡ 이하
상업지역: 150㎡ 이하
공업지역: 150㎡ 이하
녹지지역: 200㎡ 이하
용도지역이 지정되지 않은 구역: 60㎡ 이하
도시지역 외의 지역:
250㎡ 이하 (농지의 경우 500㎡ 이하, 임야의 경우 1,000㎡ 이하)
예외 사항:
국토교통부장관이나 시·도지사가 허가구역을 지정할 때, 거래 실태 등을 고려해 다른 기준면적을 정해 공고한 경우에는 그에 따릅니다. 이 기준면적은 위에서 언급한 면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 정할 수 있습니다.
토지거래계약 허가 절차
허가 신청 방법:
토지거래계약을 하려는 사람은 계약내용, 토지 이용계획, 자금 조달계획 등을 적어 허가신청서를 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.
자금 조달계획이 변경되면, 등기일까지 변경 사항을 제출할 수 있습니다.
허가 처리:
시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받으면, 처리 기간 내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가 이유를 서면으로 알려야 합니다.
선매협의 절차가 진행 중일 경우에는 신청인에게 그 사실을 알려야 합니다.
자동 허가:
처리 기간 내에 허가증이나 불허가 통지가 없으면, 그 기간이 끝난 다음 날에 허가된 것으로 봅니다. 이 경우 허가증을 지체 없이 발급해야 합니다.
허가 없이 계약한 경우:
허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 없습니다.
이의 신청:
허가 또는 불허가 처분에 이의가 있으면, 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다.
이의신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과를 알려야 합니다.
토지 이용 의무
허가받은 목적대로 이용:
토지 취득일부터 정해진 기간 내에 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.
이용 기간:
거주용 주택용지: 2년
복지시설 또는 편익시설 설치: 2년
농업, 임업, 어업: 2년
공익사업용 토지: 4년
대체 토지: 2년
현상보존 목적으로 취득한 토지: 5년
기타 경우: 5년
실태 조사:
시장·군수 또는 구청장은 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 실태를 조사합니다.
이렇게 하면 토지거래계약 허가 절차와 관련 규정을 쉽게 이해할 수 있습니다.
토지 이용 의무를 다하지 않았을 때 부과되는 이행강제금
이용 의무 명령:
시장·군수 또는 구청장은 토지 이용 의무를 지키지 않은 사람에게, 정해진 기간 내에 그 의무를 이행하라고 명령할 수 있습니다.
이행강제금 부과:
만약 이 명령을 정해진 기간 내에 이행하지 않으면, 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금을 부과합니다.
이행강제금은 1년에 한 번씩, 의무가 이행될 때까지 계속 부과될 수 있습니다.
이용 의무 기간 후에는 부과 불가:
의무 기간이 지나면 더 이상 이행강제금을 부과할 수 없습니다.
그러나 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다.
명령을 이행하면, 새로운 이행강제금 부과는 중지됩니다.
토지거래허가구역 지정 절차
심의 과정
국토교통부장관이나 시·도지사가 허가구역을 지정하려면 먼저 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 받아야 합니다.
▼
공고 및 통지
허가구역이 지정되면, 국토교통부장관이나 시·도지사는 즉시 다음의 사항을 공고해야 합니다:
허가구역의 지정기간
허가대상자, 허가대상 용도와 지목
허가구역 내 토지의 위치, 지번, 지목, 면적, 용도지역
허가구역에 대한 1/50,000 또는 1/25,000 축척의 지형도
허가 면제 대상 토지면적
공고 내용을 국토교통부장관은 시·도지사에게, 시·도지사는 국토교통부장관과 시장·군수 또는 구청장에게 통지합니다.
▼
공고 내용의 전달
시장·군수 또는 구청장은 공고 내용을 즉시 등기소에 통지하고, 7일 이상 공고하며, 15일 동안 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
▼
효력 발생
허가구역의 지정은 공고한 날로부터 5일 후에 효력이 발생합니다.